Ao entrar em um prédio e descobrir que precisa subir dez andares, você provavelmente toma uma decisão em poucos segundos. A escada está ali, é gratuita e ainda pode fazer bem à saúde. Mesmo assim, é provável que escolha o elevador. Não porque seja incapaz de subir pela escada, mas porque gratuidade não é o único critério da decisão. Você também considera tempo, esforço e conveniência.
Curiosamente, quando a decisão envolve dinheiro, muitas vezes abandonamos esse mesmo raciocínio. Se você possui R$ 1 milhão e encontra um imóvel de R$ 1 milhão, pagar à vista parece automaticamente a melhor alternativa. Afinal, usar o próprio dinheiro não tem juros, enquanto utilizar o dinheiro de terceiros tem um custo. Mas, assim como na escolha entre escada e elevador, olhar apenas para aquilo que parece gratuito pode levar à decisão errada.
Ao pagar R$ 1 milhão à vista, você pode pensar que economiza em juros, mas abre mão de algo que também tem valor: R$ 1 milhão de liquidez, que poderia continuar investido rendendo juros e disponível para emergências, oportunidades ou mudanças de planos. Portanto, a escolha não deveria ser simplesmente entre pagar ou não juros. Deveria considerar o custo de utilizar o dinheiro de terceiros e o custo de oportunidade de utilizar o seu próprio dinheiro.
Empresas fazem essa conta constantemente. Mesmo quando possuem caixa suficiente para realizar um investimento, não necessariamente utilizam apenas recursos próprios. Elas comparam o custo do capital de terceiros, preservam liquidez e procuram uma estrutura de capital mais eficiente. Na compra de um imóvel, deveríamos fazer a mesma conta.
O problema é que costumamos dedicar muito mais tempo à escolha do imóvel do que à escolha de como comprá-lo. Pesquisamos bairros, visitamos apartamentos, comparamos preços, negociamos descontos e analisamos até a posição do sol. Mas frequentemente só pensamos em como pagar quando encontramos o imóvel desejado. Nesse momento, a urgência reduz nossas alternativas: ou utilizamos o dinheiro disponível ou recorremos ao financiamento bancário que conseguimos contratar naquele momento.
Planejar antes amplia essas escolhas. O financiamento imobiliário tradicional permite preservar parte do patrimônio, mas seu custo costuma ser mais elevado que o de seus investimentos. Atualmente, mais de 13% ao ano quando consideramos a taxa efetiva e a correção da TR. Para quem precisa comprar imediatamente, ele pode ser a alternativa possível. Quem começa a planejar a aquisição meses ou anos antes, entretanto, pode preparar outras formas de utilizar capital de terceiros a um custo menor.
Uma delas é o consórcio. Ele não cobra juros como um financiamento tradicional, embora esteja longe de ser gratuito. Existem taxa de administração, fundo de reserva, seguro, correção monetária e prazo de pagamento previstos no contrato. Mas seu verdadeiro custo depende também de quanto e se será necessário oferecer lance.
E aqui surge um paradoxo interessante: o consórcio também pode ser atraente justamente para quem, a princípio, não precisaria dele. Quem possui patrimônio tem condições de esperar ou planejar um lance sem comprometer toda a liquidez. O lance não garante contemplação e também representa capital próprio que deixa de permanecer investido, mas o planejamento antecipado permite estruturar a compra em vez de simplesmente aceitar as alternativas disponíveis quando o imóvel aparecer.
Considerados taxas, correção, lance e prazo, o custo econômico do consórcio corresponda à inflação mais 1% a 3,5% ao ano. Se o patrimônio preservado puder permanecer investido, no mesmo horizonte, a uma remuneração líquida equivalente à inflação mais 5%, existe um ganho de spread potencial de até quatro pontos percentuais ao ano. Utilizar capital de terceiros, nesse caso, não decorre da falta de dinheiro, mas da decisão de não imobilizar um capital que pode render mais do que custa preservá-lo.
Isso não significa que esse ganho na utilização do consórcio seja garantido, mas sua vantagem potencial é significativa para quem se planeja. E ele chega a custar menos da metade de um financiamento bancário. Ou seja, o financiamento bancário representa o custo da urgência na aquisição.
Talvez esteja justamente aí o erro mais comum. Passamos meses procurando o imóvel certo e poucos minutos decidindo como pagar por ele. Planejar a forma de aquisição antes mesmo de encontrar o imóvel permite decidir quanto usar de capital próprio, quanto preservar e quanto custa recorrer ao capital de terceiros.
Lembre-se, a escada continua gratuita, mas isso não faz dela sempre a melhor maneira de chegar ao décimo andar. Com seu patrimônio ocorre algo semelhante. Ter dinheiro para pagar um imóvel à vista é uma vantagem, mas não significa que você precise utilizar todo esse dinheiro. Quanto antes você planejar como chegar ao imóvel que deseja, mais alternativas terá para escolher o caminho até ele.
Michael Viriato é planejador patrimonial e sócio fundador da Casa do Investidor.
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